Accesul la o locuință decentă devine una dintre cele mai dificile probleme pentru românii care vor să își cumpere o casă. Prețurile continuă să crească, costurile de construcție rămân ridicate, iar birocrația și lipsa infrastructurii încetinesc apariția unor noi proiecte rezidențiale. Specialiștii atrag atenția că România are nevoie de o strategie pe termen lung pentru locuirea accesibilă.

România are una dintre cele mai ridicate rate ale proprietății asupra locuinței din Europa. Aproximativ 93% dintre români trăiesc în gospodării care dețin imobilul în care locuiesc, față de o medie europeană de aproximativ 68,5%.

În spatele acestei statistici se află însă o realitate mult mai complicată. O parte importantă a populației locuiește în spații supraaglomerate, iar pentru tineri și pentru familiile cu venituri medii achiziția unei locuințe devine tot mai greu de susținut.

Cât de greu a ajuns să fie cumpărat un apartament

Datele Băncii Naționale a României indică presiunea tot mai mare exercitată de prețurile locuințelor asupra veniturilor populației.

În 2025, pentru cumpărarea fără credit a unui apartament standard cu două camere, cu o suprafață de aproximativ 55 de metri pătrați, erau necesari, în medie, 7,9 ani de venit disponibil.

Pentru o persoană care trebuie să suporte singură costurile unei locuințe, perioada poate deveni și mai dificil de parcurs. Situația este diferită în cazul familiilor cu două venituri și al celor care beneficiază de sprijin financiar din partea părinților.

Problema este că diferențele dintre venituri și prețurile locuințelor sunt tot mai vizibile în marile orașe.

Locuința ieftină poate ajunge să coste mai mult

Prețul apartamentului nu este singurul indicator care contează atunci când este evaluată accesibilitatea unei locuințe.

Un apartament mai ieftin, amplasat la marginea orașului, poate presupune costuri semnificative pentru transport. Dacă zona nu este bine conectată la rețeaua de transport public, familia poate ajunge să cheltuiască suplimentar pentru una sau chiar două mașini, combustibil și timp pierdut pe drum.

De aceea, specialiștii susțin că trebuie calculat costul total al locuirii, nu doar prețul de achiziție al imobilului.

Transportul, școlile, serviciile medicale, utilitățile și accesul la infrastructură devin astfel componente ale prețului real pe care îl plătește o familie.

Prețurile locuințelor au crescut din nou

Piața rezidențială resimte în continuare creșterea costurilor.

În primul trimestru din 2026, prețurile locuințelor din România erau cu 7,8% mai mari decât în aceeași perioadă a anului precedent. În paralel, costurile lucrărilor de construcții rezidențiale au crescut cu 7,2% în intervalul aprilie 2025 – martie 2026.

Și terenurile reprezintă o problemă importantă, mai ales în zonele urbane bine conectate la infrastructură.

Pe măsură ce terenurile disponibile se scumpesc, dezvoltatorii transferă o parte din aceste costuri în prețul final al locuințelor.

Birocrația poate scumpi o locuință înainte ca ea să fie construită

O altă problemă o reprezintă durata procesului de dezvoltare.

Obținerea documentațiilor, avizelor și autorizațiilor, racordarea la utilități și lipsa unei infrastructuri suficiente pot întârzia proiectele rezidențiale.

Iar fiecare lună de întârziere poate însemna costuri suplimentare pentru dezvoltator, care ajung ulterior să se reflecte în prețul apartamentului.

În 2025, numărul locuințelor finalizate a scăzut cu 3,1%. În același timp, există semnale privind reluarea activității din sector: în perioada aprilie 2025 – martie 2026, lucrările rezidențiale au crescut cu 12,4%, iar numărul autorizațiilor de construire a avansat cu 2,8%.

Reforma urbanismului, una dintre piesele importante

Simplificarea procedurilor de autorizare și digitalizarea administrației sunt considerate elemente esențiale pentru dezvoltarea mai rapidă a unor proiecte rezidențiale.

Printre soluțiile discutate se numără integrarea procedurilor de avizare, introducerea unor termene mai clare și dezvoltarea unui sistem de tip ghișeu unic.

Rămâne însă esențial modul în care aceste reforme vor fi aplicate la nivel local.

În lipsa unei infrastructuri corespunzătoare, aprobarea unui proiect rezidențial nu rezolvă problema locuirii. Un cartier nou are nevoie de drumuri, transport public, utilități, școli și servicii publice.

TVA-ul poate face diferența pentru cumpărător

Fiscalitatea reprezintă un alt factor care influențează direct prețul unei locuințe noi.

Cota standard de TVA este de 21%, în timp ce cota redusă de 9% poate fi utilizată în condițiile prevăzute de legislația aflată în vigoare, în cadrul perioadei tranzitorii care se încheie la 30 septembrie 2026.

Diferența este semnificativă pentru cumpărător.

La o valoare netă a locuinței de 500.000 de lei, diferența dintre TVA de 9% și TVA de 21% ajunge la 60.000 de lei. Pentru o familie care trebuie să constituie un avans și să obțină un credit ipotecar, suma poate influența decisiv bugetul disponibil.

Una dintre variantele discutate în domeniu este acordarea unor facilități fiscale strict pentru achiziția primei locuințe, în anumite limite de preț și suprafață.

Chiria ar putea deveni o etapă mai lungă pentru tineri

În condițiile în care cumpărarea unei locuințe devine mai dificilă, piața chiriilor poate căpăta o importanță mai mare.

Asta nu înseamnă neapărat abandonarea ideii de proprietate. Pentru o parte dintre tineri, chiria poate deveni însă o etapă mai lungă înaintea achiziției unei locuințe.

De aici și nevoia unei piețe de închiriere mai bine dezvoltate, cu contracte stabile și proiecte destinate special închirierii pe termen lung.

Pe lângă chiria clasică, sunt avute în vedere și modele precum rent-to-buy, în care perioada de închiriere poate fi legată de achiziția ulterioară a locuinței.

România are acces la noi instrumente europene

La nivelul Uniunii Europene sunt disponibile instrumente financiare și mecanisme care pot sprijini dezvoltarea locuințelor accesibile.

România ar putea utiliza aceste oportunități pentru proiecte noi, renovarea fondului locativ și dezvoltarea unor soluții pentru grupurile care întâmpină dificultăți în accesarea pieței.

Pentru ca banii să se transforme însă în locuințe efective, este nevoie de proiecte bine pregătite, terenuri disponibile, infrastructură și administrații capabile să gestioneze rapid procedurile.

Ce ar putea schimba piața în următorii ani

Propunerile discutate în domeniu vizează mai multe direcții: definirea unor indicatori clari pentru locuirea accesibilă, reducerea timpilor de autorizare, utilizarea mai eficientă a terenurilor publice și dezvoltarea infrastructurii.

La acestea se adaugă instrumente financiare precum garanțiile, mecanismele de tip shared equity și finanțările europene.

O altă direcție este diversificarea tipurilor de locuințe disponibile. Pe lângă apartamentele destinate vânzării, ar putea fi dezvoltate mai multe proiecte pentru închiriere pe termen lung, locuințe pentru studenți și seniori, precum și locuințe sociale.

Marea provocare: o locuință accesibilă nu înseamnă doar un preț mai mic

Problema locuirii devine astfel una mult mai complexă decât simpla construcție de apartamente ieftine.

O locuință cu adevărat accesibilă trebuie să poată fi susținută de bugetul familiei, dar și să fie amplasată într-o zonă în care există infrastructură, transport, școli și servicii.

Pentru viitorul Guvern, provocarea va fi găsirea unui echilibru între prețuri, oferta de locuințe, fiscalitate, infrastructură și capacitatea administrației de a permite dezvoltarea rapidă a unor proiecte noi.

Iar cifrele arată deja dimensiunea problemei: prețurile locuințelor au crescut cu 7,8% într-un singur an, costurile construcțiilor rezidențiale au avansat cu 7,2%, iar numărul locuințelor finalizate a scăzut în 2025.

În acest context, accesul la o locuință decentă riscă să devină una dintre cele mai importante teme economice și sociale ale următorilor ani.